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房产抵押担保优先受偿范围之扬远观点

——析抵押担保合同约定与他项权证登记不一致时的适用

在民事和商事合同履行中，一旦涉及房产抵押担保，不动产登记中心在办理抵押登记中，对抵押权人要核发《他项权证》，该证书上都存在“债权数额”一栏。《他项权证》上记载的被担保“债权数额”往往仅与主债权的本金数额一致，而对于主合同明确约定的“主债权之利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用（诉讼费用、保全费用、拍卖费用、律师费用等）”并不记载。一旦发生用该抵押房产变现抵偿债务时，债权人受法律保护的优先受偿范围该如何确定？是依据《他项权证》上“债权数额”栏记载的本金来确定?还是以主合同约定的范围来确定呢？

扬远律师认为，应当以主合同约定的担保范围来确定，而不以《他项权证》登记的主债权本金数额来确定。理由及法律依据如下：

一、关于房产抵押的担保范围

所谓抵押担保范围，根据《担保法》、《物权法》及其《担保法司法解释》相应规定，指债权人要以抵押权实现其债权时，应当在什么范围内优先受偿的问题。

根据《物权法》第173条及《担保法》第46条规定，可以确定，抵押房产的担保范围应当包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。

二、房产抵押担保范围与主债权之间的关系

根据《物权法》第158条及《担保法》第39条规定，抵押合同的必备条款包括：(一)被担保的主债权种类、数额;(二)债务人履行债务的期限;(三)抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属;(四)抵押担保范围。

由上述法律规定可见，抵押合同中“被担保的主债权数额”与“抵押担保范围”是两个不同的合同条款，也是两个不同的法律概念，抵押担保范围显然大于主债权数额。

房产抵押担保的主债权数额是已经发生的、确定的。由主债权所产生的附随债权，包括利息、损害赔偿金、诉讼费、保全费、拍卖费、评估费、律师费等实现债权、抵押权的费用都应当纳入抵押担保范围的债权，除非当事人在抵押担保合同中明确排除上述附随债权不在担保范围之内。

三、房产抵押登记时应当登记哪些内容

在《物权法》、《城市房地产管理法》等法律和行政法规之下，住房城乡建设部制定了《房屋登记办法》(建设部第168号令)(下称《办法》)和《房屋登记薄管理试行办法》(下称《试行办法》)。依据《办法》第44 条的规定，房产抵押权设立登记时，在房屋登记簿上记载以下三项内容：

1、抵押当事人、债务人的姓名或者名称;

2、被担保债权的数额;

3、登记时间。

可见，抵押担保范围并不是抵押权登记必须记载的事项。而“被担保债权的数额”在《试行办法》中已明确为“被担保的主债权数额”。所以被担保的主债权数额是他项权证必须记载的事项。

根据上述分析，扬远律师认为：

1、《他项权证》中记载的“债权数额”应理解为《抵押合同》中约定的“被担保的主债权数额”。

2、不能将《他项权证》中记载的“债权数额”等同于房产抵押担保范围，否则就是变相缩小了抵押权人的优先受偿范围，这既未尊重当事人的意思自治，也不符合法律、司法解释优先保护债权人合法权益的立法本意。

司法实践情况及扬远律师评析：

最高人民法院曾在相关判例中指出：他项权证中权利价值是指抵押权价值，与抵押合同不一致的，以登记为准。江苏省高级人民法院也曾在其内部疑难问题解答中认为：“抵押合同与抵押权登记簿、他项权证上记载的抵押权的担保范围应当一致。如果出现不一致，鉴于权证登记的公示效力，应以登记的内容确定具体数额。“

对此，扬远律师认为：

我们国家的房屋抵押他项权证板式有两个，《物权法》颁布前，当时城乡建设环境保护部于1987年发布房屋及他项权证式样，并曾就他项权证填写进行明确：“权利价值：设定他项权利的契载价格”。当时他项权证并无“债权数额”的说法，只有“权利价值”，而所谓的“契载价格”就是设定抵押或者典当的主合同的价格。

《物权法》颁布后，住房和城乡建设部于2008年5月27日发布了2008版的新式的他项权证式样，在《关于印发房屋权属证书、登记证明填写说明的通知》（建办住房【2008】36号）中就他项权证填写明确：“债权数额：属于一般抵押权的，填写房屋登记簿上记载的“被担保主债权的数额”。”

显然，无论是最高人民法院，还是江苏省高级人民法院，将他项权证上记载的“权利价值”或“债权数额”直接理解为“抵押权价值”，而不是设立抵押时的“主债权金额”，既与行政主管部门填写要求的理解不一致，也与《物权法》、《担保法》的明确规定不一致。

“当合同约定与实际登记不一致时，应当以登记为准。”这句话本身并没有错，而且也是《物权法》明确规定的。但问题是，当登记的内容并非抵押担保范围、而仅仅是主债权数额时，再以登记内容作为抵押担保范围，肯定是错误的啦。

虽然最高人民法院是国家最高司法机关，其裁判观点对所有从事法律实务的法官、律师均有重大影响和指导意义，但这并不是说，最高人民法院不会出错。扬远律师团队本着不唯上、不盲从、独立思考、只尊重法律和事实的精神和原则，负责任的认为，最高人民法院的上述观点存在错误。

值得扬远律师团队欣喜的是，我们查阅到，上海市高级人民法院曾经发布的十大金融案件之一的“郑某与甲银行金融借款合同纠纷案”，在该案的裁判中，上海市第一中级人民法院认为：根据法律规定，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等，当事人另有约定的，按照约定。本案抵押合同对抵押担保范围已作约定，抵押登记权利证书上记载的“债权数额172万元”并非双方在合同中约定的抵押债权的全部，仅是设定抵押时担保的债权本金数额，因此判决对合同约定的主债权、利息、复利等享有优先受偿权，而不是仅仅以他项权证记载的数额为限。

上海市高级人民法院对此也深表赞同。

扬远律师团队，长期专注于担保纠纷、票据纠纷、股权纠纷等疑难、复杂商事纠纷，团队合作，专业致胜。